Osztatlan közös ingatlantulajdon esetén a tulajdonostársakat minden esetben jogszabályi alapon elővásárlási jog illeti meg. Másképpen működik ez a társasházak (több külön tulajdonú albetét – lakás, garázs, tároló) esetén: ezen esetben a többi tulajdonos elővásárlási jogát a Társasháztulajdont Alapító Okiratban kell rögzíteni és a társasház törzslapján az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetni. Ezen bejegyzés elmaradása döntő a kérdésben, hiszen a Polgári Törvénykönyv 5:171-173§ alapján az elővásárlási jog abban az esetben hatályos, ha az az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.
Kérdés tehát, hogy mi a helyzet akkor, ha a társasházi albetét tekintetében kötendő adásvételi szerződést készítő ügyvéd oly módon jár el, hogy csupán a társasház törzslapján ellenőrzi, hogy van-e bejegyzett elővásárlási jog a többi tulajdonos részére biztosítva.
A Pfv.VI.20.087/2020/10.sz.eseti döntésében a Kúria kifejtette, hogy az Alapító Okiratban kikötött elővásárlási jog csak annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével együtt nyújt jogvédelmet az elővásárlási jogosultak részére. A jogeset szerint a vevő oly módon vásárolta az eljárás tárgyaként szereplő társasházi garázst, hogy az eladó nem hívta fel az elővásárlási jogukra való jognyilatkozat megtételére a többi tulajdonost, tekintettel arra, hogy bár az Alapító Okirat az elővásárlási jogról rendelkezett, annak ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése elmaradt. Az adásvételi szerződést készítő ügyvéd pedig bízva az ingatlan-nyilvántartás teljességében és közhitelességében az Alapító Okiratot nem ellenőrizte, így az abban rögzített elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezést nem vette figyelembe. Az adásvételi szerződés alapján a vevő tulajdonjogát az illetékes földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte. Az egyik tulajdonostárs megtámadta a szerződést: kérte, hogy vele szemben az illetékes bíróság a Ptk. 6: 223§(1)bek. alapján a szerződés hatálytalanságát állapítsa meg és közte és az eladó között hozza létre az eredeti szerződés rendelkezései szerint az adásvétel létrejöttét. Keresetében az eladó a vevő rosszhiszeműségére hivatkozott. Vevő nyilatkozata szerint az ő eljárása jóhiszemű volt, hiszen a közhiteles nyilvántartás (ingatlan-nyilvántartás) adataiban bízva jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett ingatlantulajdont, az ottani bejegyzés elmaradása hiányában nem volt és nem is lehetett tudomása az elővásárlási jog fennálltáról.
Az elsőfokú bíróság ítéletében rögzítette, hogy az eladó és vevő megsértették ugyan az elővásárlási jogot, a felperes (elővásárlásra jogosult tulajdonostárs) keresetét elutasította, tekintettel arra, hogy az elővásárlásra jogosult a jóhiszemű vevővel szemben igényt nem támaszthat (a kötelmi hatály okán), továbbá a vevőtől a bíróság indokolása szerint nem elvárható, hogy Alapító okiratot beszerezzen, vagy az esetlegesen fennálló elővásárlási jognak másképpen járjon utána, elegendő, ha a közhiteles nyilvántartás adataiban bízva ellenőrzi a törzslapi bejegyzés létét.
Az elővásárlásra jogosult az elsőfokú bíróság ítéletét sikerrel fellebbezte meg: a másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, hivatkozva a Ptk.6:223§(1)bekezdésre és a 2/2009 (VI.24) sz. PK.véleményére: ítéletében nyilatkozta, hogy a szerződés a felperessel szemben hatálytalan és rendelkezett arról, hogy az elővásárlási jogosult tulajdonjogát az illetékes földhivatal jegyezze be. Ítélete magyarázataként a másodfokú bíróság akként érvelt, hogy az eljáró ügyvéd a hivatása szabályait megszegve, mulasztott a tekintetben, hogy az Alapító Okiratot nem szerezte be, így az elővásárlási jog fennálltáról, mint a vevő meghatalmazottja, nem szerezhetett tudomást. Ezen meghatalmazotti mulasztás a vevő terhére esik, így a vevő rosszhiszeműnek tekintendő. A jogerős ítélettel szemben a vevő felülvizsgálati kérelemmel élt, melyben kérte az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását.
A felülvizsgálati eljárásában a Kúria rögzítette, hogy az elővásárlási jog a Társasházi Alapító Okiratban rögzítettek szerint fennállt, mulasztás miatt nem került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. Az elővásárlási jogot annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése teszi dologi hatályúvá, mely esetben erre mindazokkal szemben lehet hivatkozni, akik a bejegyzést követően szereztek az ingatlanon jogot. A bejegyzés elmaradása esetén az elővásárlási jog alapítására vonatkozó megállapodás csupán kötelmi hatályú, azaz az Alapító Okiratot aláíró személyek viszonyában keletkeztet jogokat és kötelezettségeket. Ezért a szerződésből eredő jogok megsértésére is csupán a szerződő felek hivatkozhatnak egymás közötti jogviszonyaikban, illetve az ebből eredő igényeiket is egymás viszonylatában érvényesíthetik. Ennek alapján alakult ki azon bírói gyakorlat, hogy az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett elővásárlási jog jogosultja nem hivatkozhat ezen jogára a jóhiszeműen, ellenérték fejében szerző, a közhiteles nyilvántartásban bízó vevővel szemben.
A Ptk. alapján a jóhiszeműen és ellenérték fejében szerző vevő – aki az adott helyzetben nem tudott és nem is kellett, hogy tudjon arról, hogy a közhiteles nyilvántartás nem egyezik a hatályos Társasházi Alapító Okirattal – terhére nem eshet az, hogy az elővásárlási jog nem került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. A Kúria egyetértett a másodfokú bírósággal abban, hogy a vevő képviseletében eljáró ügyvéd nem kellő gondossággal járt el az adásvétel ügyében, és ez a vevő terhére értékelendő, ám az ügyvéd kötelezettségei között expressis verbis nem szerepel az, hogy az Alapító Okiratot felkutassa, elegendő a társasház törzslapjának áttekintése. A Kúria szerint az eljáró okiratszerkesztő ügyvéd és a vevő gondosságán és döntésén múlik az, hogy az adásvételi szerződés aláírása előtt a hatályos Alapító Okiratot felkutassa, ellenőrizze, melynek elmulasztása jelenthet veszélyt a vevőre nézve, de semmiképp nem alapozza meg a szerződés hatálytalanságát és a vevő rosszhiszeműségét. Eseti döntésében a Kúria kimondta, hogy a vevő rosszhiszeműsége nem került bizonyításra, ezért a vevő jóhiszemű jogszerzőnek minősül, így a felperes igénye vele szemben nem megalapozott, így a Kúria helyben hagyta a vevő tulajdonszerzését.
Fentiek alapján a konklúzió, hogy bár jelen eset szerint a vevő jóhiszeműen bízhatott a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban, azonban az okiratszerkesztő ügyvéd abban az esetben jár el precízen, ha mindenképp beszerzi a hatályos társasházi alapító okiratot, hogy meggyőződhessen az elővásárlási jog fennállásáról.